Scris de Dr. Sebastian Sipos-Gug - Ebuild Srl, EECFA Romania
Citind postarea anterioara de pe blog referitoare la datele despre autorizatiile de construire si cladiri finalizate, se poate observa ca autorizatiile emise pentru cladiri rezidentiale din Romania par sa fi intrat in declin incepand cu anul 2021, ceea ce ridica in mod firesc urmatoarele intrebari: Ce s-a intamplat? Piata a atins apogeul sau este doar un regres temporar?
Oferta de locuinte
Pentru a incerca sa raspunda la aceste intrebari, Dr. Sebastian Sipos-Gug, cercetator EECFA pe Romania, a analizat datele despre autorizatii pe o perioada mai lunga si din punct de vedere regional. Incetinirea din 2023 si 2024 a fost prezenta in majoritatea regiunilor, insa niciuna nu a fost afectata atat de grav ca Bucuresti-Ilfov, unde suprafata utila din autorizatiile rezidentiale aproape s-a injumatatit in 2024 comparativ cu varful din 2022. Astfel, orice a determinat acest declin, a afectat disproportionat de mult Bucurestiul. Desi zona capitalei ramane de departe cea mai activa regiune, scaderea este supradimensionata raportata la cota sa de piata.
In cazul Bucurestiului, o parte semnificativa a acestei evolutii negative ar putea fi explicata prin blocajul in domeniul planificarii urbanistice, obtinerea autorizatiilor pentru toate tipurile de constructii fiind ingreunata de anularea in 2022 a planurilor urbanistice existente, care inca nu au fost inlocuite cu versiuni mai noi. Acest lucru face ca demararea proiectelor noi sa fie mai dificila si ar putea fi partial responsabil pentru scaderea autorizatiilor pentru cladiri rezidentiale din ultimii doi ani.
Pasul logic urmator a fost analiza altor indicatori, cum ar fi locuintele finalizate, pentru a vedea ce s-a intamplat in acest sens. Intr-adevar, si acestea au fost in scadere, numarul locuintelor terminate la nivel national in 2024 fiind comparabil cu cel din 2018.
Din nou, Bucuresti-Ilfov a inregistrat o scadere mai dramatica (-33%) in 2024 fata de nivelul din 2021, comparativ cu restul tarii (-12%).
Declinul in oferta de locuinte noi este destul de evident in general, dar situatia este mai grava in Bucuresti.
Cererea de locuinte
Scaderea ofertei ar putea fi un raspuns la cererea redusa. Pana la urma, daca dezvoltatorii intampina dificultati in vanzarea stocurilor, este putin probabil sa demareze proiecte noi.
Analizand numarul tranzactiilor imobiliare, acestea au scazut, intr-adevar, in 2024 fata de varful din 2021, dar efectul a fost mult mai redus. Au fost doar 10% mai putine proprietati vandute la nivel national, in timp ce in regiunea Bucuresti-Ilfov abia s-a observat vreo modificare (-0,3%).
In acelasi timp, preturile locuintelor au continuat sa creasca, dar de data aceasta Bucurestiul (+20%) a ramas in urma fata de restul tarii (+27%), ceea ce inseamna ca diferenta de preturi intre capitala si restul tarii se reduce treptat.
Insa, comparand evolutia preturilor locuintelor cu cresterea costurilor de constructie, situatia pare mai critica. In 2024 costurile realizarii constructiilor rezidentiale au crescut cu 41% fata de nivelul din 2021, depasind cu mult cresterea preturilor locuintelor.
Aceasta s-a datorat partial cresterii costurilor materialelor (+32%), dar si cresterii semnificative a costurilor fortei de munca (+60%). Deoarece in ianuarie 2025 au fost eliminate facilitatile fiscale pentru muncitorii din constructii si salariul minim a crescut, este putin probabil ca situatia sa se imbunatateasca pe termen scurt. Prin urmare, dezvoltatorii ar putea fi descurajati sa faca noi investitii pana cand preturile vor ajunge la un nivel care sa compenseze costurile mai ridicate si sa ofere marje de profit similare cu cele din trecut.
Ce inseamna acest lucru pentru accesibilitatea locuintelor?
Acest subiect a fost abordat anul trecut intr-o alta postare, cand s-a concluzionat ca este util sa privim accesibilitatea locuintelor din doua perspective: cea a cumparatorilor cu bani lichizi si cea a celor care apeleaza la credite, deoarece ratele dobanzilor crescute pot anula efectele pozitive ale cresterii salariilor, in cazul celor din urma.
Analizand distributia regionala in acest context, se poate observa, poate cu o usoara surprindere, ca locuintele sunt mai accesibile in Bucuresti. Desi locuintele sunt mai scumpe in capitala, veniturile salariile medii sunt mult mai ridicate, compensand aceasta diferenta de pret.
Insa, in 2024 accesibilitatea locuintelor din Bucuresti a inceput sa scada, in timp ce media nationala a ramas mai mult sau mai putin aceeasi. Daca problemele administrative mentionate anterior, care ingreuneaza eliberarea de autorizatii, nu sunt rezolvate, ne putem astepta ca aceasta tendinta sa continue si in viitor, deoarece o oferta limitata va insemna preturi mai mari.
Un alt factor care ar putea afecta oferta viitoare de noi locuinte, la nivel national, este legat de finantarea dezvoltatorilor. De obicei, dezvoltatorii se concentrau pe pre-vanzari si solicitau avansuri foarte mari in faza de proiect (pana la 90% in unele cazuri) pentru a finanta lucrarile de constructie, fara a avea nevoie de un imprumut bancar.
In ceea ce priveste accesibilitatea locuintelor pentru cei care folosesc un credit ipotecar, lucrurile nu arata mai bine decat anul trecut. Inflatia s-a dovedit a fi persistenta, iar Banca Nationala scade ratele de referinta lent, ceea ce inseamna ca ipotecile vor ramane relativ scumpe in viitorul apropiat.
Desi salariile mai mari din capitala se dovedesc din nou a fi un avantaj, facand locuintele usor mai accesibile decat pentru romanul mediu, acest indicator a fost, de asemenea, in declin in 2024 pentru Bucuresti si stabil pentru restul tarii, reducand diferenta dintre cele doua.
In contextul costurilor ridicate ale energiei, in 2021 costurile de constructie au crescut.
De atunci, situatia nu s-a imbunatatit dramatic si este putin probabil sa se schimbe in viitorul apropiat, deoarece inflatia si cresterea salariilor vor mentine o presiune ascendenta asupra acestora si in 2025.
Bucurestiul este afectat in mod semnificativ atunci cand vine vorba de dezvoltarile rezidentiale noi. Pe langa costurile ridicate de constructie, orasul se confrunta cu dificultati legate de planificarea urbana si aprobarea autorizatiilor pentru locuinte.
Aceste restrictii ale ofertei determina cresteri ale preturilor, ceea ce contribuie la o reducere usoara a accesibilitatii locuintelor, in special pentru cei care depind de credite ipotecare.
Sursa datelor: Raportul de Prognoza privind piata Constructiilor EECFA, editia de Iarna 2024.
Va invitam sa solicitati un exemplu de raport prin accesarea butonului de contact de mai jos, sau prin email la sales@proidea.ro
