Spectrum Residences, Constanta, Romania. Sursa: https://re-act.ro/
Un an mai tarziu.
In ianuarie 2020, Organizatia Mondiala a Sanatatii a inceput sa emita primele avertismente legate de un nou tip de coronavirus, iar in 26 februarie primul caz fusese deja confirmat in Romania. Masurile luate in incercarea de a tine pandemia sub control au culminat cu declararea starii de urgenta si a restrictiilor de calatorie in afara locuintei introduse in 16 Martie.
Un an mai tarziu, putem face o retrospectiva a felului in care piata imobiliara a reactionat la pandemie, la criza economica care a insotit-o si putem incerca sa intelegem care sunt directiile in care se poate misca piata in continuare.
In acelasi timp, preturile locuintelor au atins in primul trimestru din 2020 cea mai mare valoare din ultimul deceniu. Un sentiment de neliniste a inceput sa cuprinda o parte din participantii pe piata imobiliara, o astfel de crestere rapida a preturilor evocand o reminiscenta a crizei din 2008 si a scaderii masive a preturilor si tranzactiilor care au urmat-o. Acest lucru a incurajat o parte a dezvoltatorilor sa grabeasca finalizarea proiectelor pe rol, inainte de un potential colaps al pietei, o tendinta pe care am descris-o intr-un articol precedent https://buildecon.wordpress.com/2020/05/19/q1-2020-sees-rush-to-complete-ongoing-projects-in-romania/
Intr-adevar, preturile au inceput sa scada in T3 2020, dar au ramas la un nivel mai ridicat decat erau in perioada similara a anului precedent. Mai mult decat atat, indicatorii timpurii ai pietei arata spre o revenire la o tendinta crescatoare. Acest element aparent surprinzator a fost observat si pe alte piete imobiliare si pare sa fie prezent in economii dezvoltate si in curs de dezvoltare de pe intreg globul. Insa, fiecare tara are specificul ei. In cazul Romaniei, desi unele din cauzele acestui fenomen sunt comune cu cele ale altor economii, efectele finale si prognoza ar putea diferi.
Totul este relativ, indeosebi preturile.
O serie de intrebari apar in mod natural cand discutam de preturile locuintelor: sunt ele prea ridicate? Ar putea creste mai mult de atat? Ne aflam intr-o noua bula imobiliara care se va sparge in viitorul apropiat? Am incercat sa gasim raspunsul la o parte din aceste intrebari anterior crizei din 2020 intr-un articol care este inca de actualitate https://buildecon.wordpress.com/2018/02/14/growing-too-fast-the-stability-of-the-romanian-residential-construction-market/.
De atunci, factorii principali au fost influentati de pandemie, dar o analiza a raportului dintre venit si preturile locuintelor, similara celei realizate in acel articol, este in continuare utila. Actualizand datele, putem urmari evolutia acestui raport din 2007, cand au inceput sa apara primele semne ale unei potentiale ”bule”, pana in prezent. In 2007, cu venitul lunar net mediu pe economie, ai fi putut cumpara aproximativ 0,20 m² dintr-un apartament mediu cu doua camere. In 2017, cand am facut acest test ultima data, ai fi putut cumpara 0,46 m² cu un salar mediu. Pentru 2019 si 2020, estimam acest indicator la 0,50 m², in cazul ambilor ani. Prin urmare, raportul intre pretul locuintelor si venit pare a fi relativ stabil, in pofida pandemiei.
De ce ne asteptam la o scadere a preturilor … si de ce nu au scazut.
In general, sunt o multitudine de motive potentiale pentru care ne-am astepta la o scadere a preturilor locuintelor. In cazul crizei economice asociate pandemiei curente exista asteptarea ca evolutia unor indicatori sa fie similara celei din anul 2008: cresterea somajul, scaderea veniturilor, restante la credite ipotecare, inasprirea conditiilor de creditare, cresterea ratelor la credite si/sau o avalansa de oferte de vanzare din partea dezvoltatorilor cu probleme de finantare. In cazul pandemiei, o parte din aceste lucruri s-au intamplat, dar efectele au fost diferite si controlate in mod diferit:
- Somajul a crescut intr-adevar in intervalul Martie - Noiembrie 2020. Dar, populatia ocupata a scazut cu doar 2%-3%, in comparatie cu aceleasi luni ale anului anterior (sursa: INS). Limitarea acestei scaderi, in pofida reducerii activitatii economice, poate fi atribuita masurilor de protectie a locurilor de munca luate de Guvern, prin incurajarea si subventionarea somajului tehnic, ca o alternativa la concedierea angajatilor.
- Venitul mediu a crescut in timpul pandemiei. Chiar si in Aprilie si Mai, lunile care au inregistrat cele mai dure restrictii, venitul net a crescut cu 2% in comparatie cu lunile similare din 2019 (sursa: INS). Acest nivel a fost, de asemenea, mentinut, cel putin partial, datorita somajului tehnic, dar a fost sustinut si de diferitele sporuri si prime de risc oferite personalului sanitar, sau din alte domenii considerate esentiale.
- Creditele restante au fost in scadere. In Noiembrie 2020, ponderea sumelor restante in total sume datorate scazuse la 4,83%, de la 5,46% in Noiembrie 2019 (sursa: BNR). Nivelul este unul mai ridicat decat in perioade anterioare, de exemplu media sa a fost de 1,24% in 2008, dar este in linie cu tendinta descrescatoare din ultimii trei ani. Si aici am observat impactul masurilor luate de Guvern, prin introducerea unui proces de amanare a platii ratelor pentru persoanele influentate negativ de pandemie. De asemenea, unele banci au luat masuri similare, anterior, sau complementar, celor luate de stat.
- Conditiile de creditare si dobanzile. Spre deosebire de criza anterioara, conditiile de creditare au ramas relativ stabile, unele aspecte fiind chiar simplificate de utilizarea mai intensa a mediului online. Dobanzile la creditele pentru locuinte au scazut in Noiembrie 2020, in comparatie cu Noiembrie 2019 (-0,5pp, sursa: BNR). Motivele pentru aceasta scadere tin de politica monetara, dar si de revenirea asupra unor masuri care au crescut impozitarea bancilor in 2019, ceea ce implicit a ridicat si dobanzile peste nivelul lor de tendinta.
- Dezvoltatorii imobiliari au utilizat surse de finantare mai sigure. In timpul recesiuni din 2008, o proportie mai mare din proiecte erau construite pe credit. In schimb, la inceputul anului 2020, o mare parte a spatiilor din proiectele rezidentiale in curs fusesera vandute inainte de inceperea constructiei propriu-zise. Sumele primite in avans pe aceste imobile au conferit dezvoltatorilor stabilitatea financiara necesara pentru a continua constructia si a astepta un moment oportun pentru vanzarea apartamentelor ramase in stoc.
- Un efect suplimentar al pandemiei a fost scaderea oportunitatilor de consum. Inchiderea restaurantelor, restrictionarea activitatilor culturale si de divertisment si a turismului, in general, au dus la modificarea comportamentului de consum al populatiei. Cresterea venitului a fost una timida (in medie), insa economiile populatiei au crescut mai rapid. La sfarsitul anului 2020 populatia avea economisiti mai multi bani decat in anul anterior, in special in conturile curente, chiar daca depozitele la termen au ramas relativ stabile. Aceste sume au, prin urmare, un grad de lichiditate extrem de ridicat si pot fi utilizate pentru a finanta investitii in renovarea locuintei existente sau in construirea/cumpararea unei noi locuinte.
Incotro se indreapta piata.
Continuarea tendintei de crestere pe termen lung a preturilor locuintelor este in continuare scenariul cel mai probabil. Cererea continua sa fie ridicata in multe din orasele mari, cum ar fi Bucuresti sau Cluj Napoca.
Insa, o serie de evenimente ar putea transforma aceasta viziune intr-una mai pesimista:
- Evolutia somajului si a veniturilor ar putea fi o ”bomba cu ceas”. Dupa cum am mentionat anterior, o mare parte a stabilitatii pietei imobiliare se datoreaza interventiei guvernamentale in protejarea locurilor de munca si asigurarea unui venit minim. Odata cu eliminarea acestor masuri de sustinere, sunt unele ingrijorari ca piata fortei de munca ar putea suferi o corectie, cu un impact negativ asupra pietei imobiliare. Estimam acest risc ca fiind unul mic, avand in vedere ca o mare parte a celor care au beneficiat de somaj tehnic s-au intors deja la lucru in conditii relativ normale (cu exceptia celor din HORECA), dar o corectie minora ramane posibila, odata cu instalarea unor noi conditii de piata dupa pandemie.
- Modificarea pe termen mediu si lung a modului in care lucram. Odata cu avalansa muncii la distanta, devenita necesara datorita restrictiilor impuse de pandemie, ne putem intreba pe buna dreptate daca asistam la o schimbare structurala a felului in care oamenii lucreaza. Daca munca la distanta devine mai raspandita si atinge un nivel critic, poate avea un impact masiv asupra pietelor imobiliare, incluzand cele rezidentiale. Ar putea duce la o scadere a cererii in orasele mari si o crestere a ei in zonele metropolitane si in orasele mai mici, inversand tendintele actuale. O bariera majora in calea acestor schimbari sistemice este proportia relativ ridicata in Romania a unor sectoare economice unde implementarea muncii la distanta are aplicabilitate redusa, cum ar fi industria si constructiile. Insa, odata cu maturarea economiei Romanesti si cresterea importantei sectorului de servicii, acest risc poate creste, pe termen lung.
- Asistam la modificarea preferintelor cumparatorilor. Dupa mai multe restrictii si o crestere semnificativa a timpului petrecut inauntru, inclusiv muncind de acasa, tot mai multi romani se orienteaza spre locuinte mai mari, indeosebi spre case cu gradina, sau cel putin un apartament cu balcon mare. De asemenea, pentru cei care lucreaza de acasa, a devenit importanta amenajarea spatiului de birou si devine mai putin importanta locatia centrala a locuintei si proximitatea fata de transportul public.
Studiu de caz: Cluj Napoca
Cluj Napoca de exemplu, a inregistrat o crestere masiva a cererii de locuinte si piata imobiliara locala este intr-o perioada de expansiune. Tot mai multi tineri se muta in acest oras, pentru studii si in cautarea unui loc de munca. Ei beneficiaza de venituri peste medie, indeosebi in domeniul IT, si pot profita de oportunitatile oferite de municipiu: accesul la o piata a muncii activa, antreprenoriat si oportunitati de afaceri in crestere, o multitudine de servicii la nivel inalt, o pletora de variante de divertisment si evenimente culturale cu renume international. Insa, acestea vin la pachet cu o serie de aspecte mai putin placute: aglomeratie, timp pierdut in trafic, poluare fonica si luminoasa, costuri de trai ridicate care erodeaza o parte semnificativa din venituri si multe alte dezavantaje ale unui oras. Odata cu raspandirea muncii la distanta, clujenii ar putea fi si mai interesati decat erau pana acum de relocarea in zona rurala din proximitatea orasului. Astfel, ei ar putea pastra o parte mai mare din venit, pe care ar fi cheltuit-o pe chirie sau rate, si evita dezavantajele orasului, fara a fi nevoiti sa petreaca mult timp in trafic, dar ramanand destul de aproape de oras incat sa poata profita de avantajele acestuia. Aceasta schimbare a cererii ar reduce presiunea pusa pe piata imobiliara limitata a orasului si ar duce la o incetinire a cresterii chiriilor si preturilor. Prin urmare interesul dezvoltatorilor ar fi mai redus si nivelul de constructie in orasul propriu-zis ar scadea.
Concluzia.
La o prima vedere ar putea parea paradoxal, dar se pare ca preturile locuintelor sunt in crestere, in pofida pandemiei. Impactul recesiunii curente asupra cumpararii de locuinte este unul limitat. Cea mai mare parte din romani au reusit sa isi pastreze locul de munca, au venituri chiar mai ridicate decat anterior si reducerea cheltuielilor pe anumite bunuri si servicii le permite sa economiseasca mai mult decat pana acum pentru un avans la noua locuinta.
Pe termen scurt piata imobiliara da semne de crestere prea rapida, indeosebi in anumite zone, insa ea nu pare a fi fragila. In situatia prelungirii recuperarii economice dupa pandemie si a unor schimbari dramatice ale modului in care se desfasoara munca, putem asista la o limitare a preturilor sau chiar o scadere a acestora. Insa, daca asteptati sa scada preturile inainte de a cumpara o locuinta, s-ar putea sa fiti dezamagiti.
Pentru a vizualiza varianta in limba engleza a articolului, accesati link-ul urmator: https://www.proidea.ro/comunicate-de-presa-6/eecfa-pandemic-home-prices-romania-increasing-18381.shtml
